Mua bán nhà đất: đừng lớ ngớ để “tiền mất việc hỏng”

Chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất (hay được gọi là mua bán nhà đất) là một loại giao dịch quen thuộc. Tuy nhiên, không ít người vì không nắm rõ luật nên  dẫn đến tiền thì mất, việc thì hỏng do những sai sót của mình cũng như gặp phải những người lật lọng, có ý định xấu.

Nếu bạn biết được những nguyên nhân và giải pháp sau đây, chắc hẳn sẽ giảm thiểu được đáng kể những hệ quả không mong muốn.

Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng - ảnh Kênh số 5

Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng – ảnh Kênh số 5

1. Thói quen mua bán giấy tay

Một trong những lý do dẫn đến giao dịch vô hiệu là do không tuân thủ hình thức, khi mà pháp luật quy định giao dịch đó phải tuân theo một hình thức nhất định. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch phải tuân thủ về mặt hình thức. Theo đó, các bên tham gia chuyển nhượng phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền (hay gọi là đăng bộ).

Theo quy định tại điều 692 BLDS 2005 thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, tức về pháp lý đất chỉ thuộc quyền quản lý, sử dụng của bên mua sau khi đã đăng bộ.

Trong thực tế, rất nhiều người có thói quen mua bán đất chỉ bằng giấy tay ghi vài dòng đơn giản và giao nhận tiền với nhau (mặc dù đất cũng đã có giấy chứng nhận và đủ các điều kiện chuyển nhượng). Trước đến nay Tòa án cũng đã tuyên rất nhiều giao dịch giấy tay như vậy vô hiệu.

Theo quy định, việc mua bán giấy tay này không vô hiệu ngay mà tòa án sẽ ấn định 1 thời gian để các bên tuân thủ hình thức. Tuy nhiên khi 1 bên đã lật lọng, không muốn mua hoặc bán đất tiếp thì họ vẫn sẽ không tuân thủ hoặc gây khó dễ và hậu quả khi đó tòa án sẽ tuyên bố hơp đồng bị vô hiệu, việc mua bán đất của bạn sẽ thất bại.

Do đó nếu đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng, bạn hãy cùng bên kia ra cơ quan công chứng làm hợp đồng và lên UBND sang tên quyền sử dụng đất.

(Tham khảo điều 134, 692 BLDS 2005; điều 167 luật đất đai 2013)

2. Hợp đồng chuyển nhượng hay hợp đồng đặt cọc?

Năm 2014 ông A tiến hành mua một miếng đất nông nghiệp của ông B, tuy nhiên do sổ đỏ của miếng đất đang được ông B thế chấp tại ngân hàng, do đó hai bên lập hợp đồng mua bán và ông A đưa trước cho ông B 200 triệu để lấy sổ đỏ ra, hẹn 3 tháng sau hai bên sẽ tiến hành hoàn thành thủ tục. Tuy nhiên sau đó ông B lật lọng không chịu bán tiếp.

Thực tế cho thấy nhiều lúc miếng đất vì một lý do nào đó mà chưa thể chuyển nhượng ngay tại cơ quan có thẩm quyền như đang thế chấp ngân hàng, đang làm thủ tục nhận thừa kế…tuy nhiên các bên vẫn tiến hành lập hợp đồng mua bán với nhau và đưa trước một khoản tiền.

Việc làm này có nhiều rủi ro bởi lẽ như phân tích ở mục 1 thì hợp đồng mua bán tay chưa có hiệu lực, trong thời gian chờ đợi một bên có thể thay đổi ý định. Để hạn chế việc này, thay vì lập đồng chuyển nhượng, trường hợp trên ông A nên lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện chuyển nhượng, và số tiền đặt cọc đưa cho ông B sẽ dùng để trả cho ngân hàng lấy sổ ra.

Bởi lẽ khác với hợp đồng chuyển nhượng, theo điều 358 BLDS 2005 việc đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản là có hiệu lực. Do đó nếu hết thời hạn giao kèo, bên nào không chịu thực hiện, sẽ phải mất số tiền đặt cọc.

Số tiền đặt cọc cũng nên đủ lớn để khi một bên muốn lật lọng phải cân nhắc về số tiền mất. Hợp đồng đặt cọc cũng cần quy định rõ về thông tin hai bên, đối tượng của đảm bảo (là miếng đất dự định mua bán), thời hạn đặt cọc, số tiền đặt cọc, có người làm chứng xác nhận.

Nếu cần có thể ra công chứng hoặc văn phòng luật sư để được đảm bảo tính pháp lý.

3. Cần phải có bằng chứng đã giao tiền

Trong các giao dịch, đã có trường hợp mặc dù hai bên đã thực hiện việc mua bán và trao tiền, nhưng bên bán không tốt bỗng quay ra đòi tiền bên mua vì cho rằng bên mua chưa đưa tiền, hợp đồng chuyển nhượng đất cũng không tránh khỏi.

Cho dù hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng và ghi rõ số tiền chuyển nhượng, nhưng điều đó cũng không có nghĩa rằng bên mua đã giao số tiền ghi trong hợp đồng.

Nếu bên mua không có bằng chứng về việc đã đưa tiền thì có nhiều nguy cơ bị tuyên phải trả số tiền chưa thanh toán (mặc dù thực tế đã đưa). Trong hợp đồng công chứng, công chứng viên cũng thường ghi rằng “việc thanh toán tiền do các bên tự thực hiện và Công chứng viên không chịu trách nhiệm về việc này”.

Do đó, khi đưa tiền việc lập giấy giao tiền và có người làm chứng là điều cần thiết, đồng thời ghi rõ rằng để thanh toán cho việc chuyển nhượng. Bên mua cũng có thể yêu cầu bên bán ghi xác nhận đã nhận tiền vào ngay dưới hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu tới thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, bên mua đã giao đủ hoặc một phần số tiền, ở điều khoản thanh toán cần yêu cầu ghi đã thanh toán đủ hoặc đã giao số tiền là bao nhiêu. Trong trường hợp việc thanh toán được thực hiện qua hình thức trung gian như ngân hàng, bưu điện…thì cũng cần ghi rõ nội dung chuyển tiền để thanh toán hợp đồng chuyển nhượng abc nào đó. Các bằng chứng về việc đã giao tiền như trên cần được lưu lại cẩn thận phòng trường hợp vào một ngày đẹp trời bên bán “trở chứng” kiện đòi tiền chuyển nhượng.

Thanh Lâm – VPLS Minh Thiên

Từ khóa: